Una inmobiliaria, el propietario y los inquilinos deben acordar la finalización del contrato. Es fundamental dejar todo estipulado en el acuerdo para evitar conflictos si se decide poner el inmueble en venta. La modificación del régimen de alquileres a través del Decreto de Necesidad y Urgencia (DNU) 70/2023 introdujo nuevas reglas que impactan tanto a propietarios como a inquilinos, devolviendo a las partes mayor autonomía para negociar las condiciones contractuales. Sin embargo, esto plantea desafíos, especialmente cuando surge la intención de vender una propiedad alquilada.
Aspectos legales de la venta de propiedades alquiladas
Uno de los temas más discutidos en el mercado inmobiliario es qué sucede cuando un propietario decide vender un inmueble que tiene un contrato de alquiler vigente. La normativa no prohíbe la venta, pero condiciona su ejecución al cumplimiento del acuerdo con el inquilino, a menos que existan cláusulas específicas que lo permitan. El abogado Enrique Abatti advierte que el propietario solo podrá exigir la desocupación si el contrato incluye una cláusula que habilite la resolución anticipada ante la venta. En tal caso, deberá notificar al inquilino con un plazo mínimo, comúnmente de cuatro meses, y ofrecer una indemnización previamente acordada.
Si el contrato no contempla la posibilidad de venta con rescisión, el comprador deberá respetar el vínculo vigente. La única alternativa sería negociar con el inquilino, quien puede exigir una compensación económica por la entrega anticipada. Alberto Héctor Loyarte, experto en Real Estate, señala que la transferencia del contrato al nuevo propietario ocurre automáticamente, lo que significa que el inquilino conserva todos sus derechos hasta el vencimiento del contrato.
Cláusulas recomendadas para evitar conflictos
Para prevenir conflictos, es recomendable incluir en el contrato una cláusula basada en el artículo 1189 inciso b) del Código Civil y Comercial. Esta disposición permite que el contrato quede supeditado a la venta del inmueble. A partir de ahí, el locador deberá comunicar al inquilino que la propiedad fue vendida y establecer un plazo para su desocupación, acompañado de una indemnización equivalente a varios meses de alquiler.
Abatti propone que esta cláusula sea clara y concreta, firmada por el inquilino y su garante, para evitar reclamos judiciales que cuestionen la validez del acuerdo. En el Manual de alquileres según DNU 70/2023, se detallan estas recomendaciones contractuales, incluyendo modelos de cláusulas ajustadas a las nuevas disposiciones legales.
Rescisión anticipada y derechos del inquilino
El DNU también modificó los mecanismos de rescisión anticipada. Según el artículo 1221 del Código, el inquilino puede resolver el contrato en cualquier momento, sin necesidad de transcurrir un plazo mínimo. Esto genera un desequilibrio en la relación contractual, ya que permite que el locatario desista del acuerdo incluso poco tiempo después de haberlo firmado. Por ello, se recomienda fijar en el contrato un plazo mínimo y una antelación de al menos 30 días para ejercer este derecho.
En cuanto a la indemnización por rescisión anticipada, el DNU establece que el inquilino debe abonar un 10% del saldo de alquileres que restan hasta el final del contrato. Este porcentaje debe calcularse sobre el monto actualizado, si el contrato prevé ajustes por inflación u otro índice. En contratos con aumentos trimestrales, es conveniente aclarar si se toma como base el valor vigente o el inicial.
Cláusulas para facilitar la venta del inmueble
Es clave prever mecanismos para exhibir la propiedad si el propietario desea venderla. En ausencia de cláusulas, el inquilino no tiene obligación de permitir visitas. Por lo tanto, se recomienda establecer días y horarios específicos, con una notificación previa de 48 horas.
Si la venta no estaba contemplada en el contrato, los especialistas sugieren dos opciones: ofrecer una compensación económica al inquilino por la desocupación voluntaria o buscar compradores interesados en conservar el inmueble con la locación vigente. Muchos inversores valoran la renta inmediata que ofrecen propiedades alquiladas.
La jurisprudencia tiende a favorecer al inquilino si las cláusulas son abusivas, por lo que se desaconseja incluir condiciones que obliguen a entregar el inmueble sin negociación previa. La transparencia en las negociaciones es fundamental; es preferible acordar una compensación que judicializar la salida.
Conclusiones finales y recomendaciones
Tanto propietarios como inquilinos deben prestar atención a la redacción del contrato. Los expertos sugieren especificar aspectos clave como la moneda del alquiler, el índice de actualización, las garantías y las responsabilidades sobre mantenimiento y reparaciones. Para los inquilinos, es crucial documentar el estado del inmueble al ingresar, mediante fotografías o videos, y exigir comprobantes de pago.
Para los propietarios, se aconseja incluir cláusulas de mora, penalidades por incumplimientos y mecanismos de mediación previa. En resumen, el nuevo régimen privilegia la autonomía pero exige mayor previsión. La posibilidad de vender una propiedad alquilada existe, pero debe planificarse desde la redacción del contrato. Consultar con un asesor legal antes de firmar es fundamental para prevenir conflictos y garantizar que los derechos queden correctamente establecidos.
