En abril, los precios de los alquileres en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires (CABA) experimentaron un incremento notable, superando a la inflación después de más de seis meses. Según datos del portal Zonaprop, los valores promedio mensuales de alquiler subieron un 2,9%, acumulando un aumento del 13,1% en el primer cuatrimestre del año, mientras que la inflación estimada para este período fue del 10,9%.
La comparación interanual revela que los alquileres aumentaron un 44,6%, aunque esto se encuentra por debajo del índice general de inflación que fue del 46,4%. En términos del Índice de Contratos de Locación (ICL), que alcanzó el 98,8%, los alquileres aún están rezagados.
Factores que impulsan el aumento de alquileres
Según Mariano Lo Valvo, especialista en mercado inmobiliario, este comportamiento reciente en los precios de alquiler se debe a un desacople generado por cambios en el marco regulatorio y la reconfiguración de expectativas. Durante años, los contratos se ajustaban con rezago por el ICL, lo que llevaba a aumentos por debajo de la inflación real. Hoy, al pactarse libremente, los aumentos se alinean más con el ritmo de los precios o incluso los superan en algunos casos, explicó.
Este desfasaje no se observaba anteriormente porque los valores estaban comprimidos por una fórmula de actualización obligatoria, lo que distorsionaba el equilibrio entre oferta y demanda. Actualmente, muchos propietarios interpretan que los meses de marzo y abril serían inflacionarios, lo que les lleva a buscar cubrirse ante posibles aumentos futuros, especialmente para nuevos contratos.
Valores de alquiler en CABA
El precio promedio de un monoambiente en alquiler se sitúa en $527.566 mensuales, mientras que un departamento de dos ambientes se alquila por $622.309 y uno de tres ambientes alcanza los $836.751.
Puerto Madero se posiciona como el barrio más caro, con un alquiler mensual de $1.064.714. Le siguen Núñez, con $706.681, y Palermo, con $685.310. En contraste, Villa Lugano presenta los precios más bajos, con $450.648, seguido por La Boca y Mataderos.
Repunte de la demanda de alquileres
De acuerdo con Leandro Molina, director del Grupo QuintoAndar para LATAM, se mantiene una tendencia estable en el interés por los departamentos en Buenos Aires. El volumen de demanda de alquiler ha crecido un 2% en comparación con marzo de 2024. Este repunte en la demanda coincide con un nuevo esquema normativo tras la derogación de la Ley de Alquileres, que ha aportado mayor flexibilidad al mercado, aunque aún no ha ampliado de manera significativa la oferta disponible.
Las subas en los valores de alquiler se están manteniendo cerca de la inflación. En 2025, los alquileres han incrementado un 13%, superando en 1,9 puntos porcentuales la inflación estimada. Se espera que los nuevos contratos aumenten por debajo del índice inflacionario, buscando mantener una tendencia estable en el mercado.
Recuperación en el mercado de compraventa
El precio de venta también ha mostrado señales de recuperación. El valor promedio del metro cuadrado en CABA aumentó un 0,4% en abril, situándose en u$s2.407. En lo que va del año, este aumento es del 3,5%, mientras que en los últimos doce meses ha alcanzado un 8,5%, cifra que se encuentra por debajo de la inflación en dólares que fue del 12,2%.
Los precios más altos en compraventa se registran en Puerto Madero (u$s6.153 por metro cuadrado), seguido de Palermo y Núñez. En el segmento de casas, el costo promedio del metro cuadrado es de u$s1.766.
En este contexto, la rentabilidad bruta anual se sitúa en 5,23%, lo que implica que se requieren 19,1 años de alquiler para recuperar la inversión inicial. Los mejores retornos se encuentran en Lugano (8,1%), Nueva Pompeya (7,8%) y Parque Avellaneda (7,3%).
La caída del costo de construcción en dólares, que descendió un 3,3% en abril, no oculta el aumento acumulado del 98% desde octubre de 2023. Actualmente, construir es tres veces más caro que en 2020, lo que continúa afectando el panorama del mercado inmobiliario.
Esta situación refleja la complejidad del mercado de alquileres y compraventa en CABA, donde la interacción de la oferta y la demanda, junto con las expectativas inflacionarias, continúan influyendo en los precios. Te invitamos a seguir de cerca la evolución de este sector y a considerar las implicaciones de estos cambios en tus decisiones inmobiliarias.
