Cuenta Regresiva y Sin Cepo: ¿Desaparecerán los Departamentos por Menos de u$s60.000?
El mercado inmobiliario de la Ciudad de Buenos Aires está experimentando una transformación rápida y profunda, especialmente en su segmento más bajo. Los departamentos de hasta u$s60.000, tradicionalmente la puerta de entrada al ladrillo, se encuentran en peligro de extinción. En áreas como Caballito, Almagro, Villa Crespo y Núñez, donde solían abundar las opciones accesibles, hoy casi no hay unidades disponibles en este rango de precios.
Este fenómeno, aunque no nuevo, ha cobrado impulso en los últimos meses. Se espera que con el fin del cepo cambiario, la tendencia se acentúe. Según el Colegio de Escribanos porteño, entre enero y febrero de 2024 se vendieron más de 63.000 inmuebles, lo que refleja un mercado activo.
Fin del Cepo: Impacto en el Precio de las Propiedades
La reactivación del crédito hipotecario, la estabilidad del dólar y los incentivos al blanqueo de capitales han coincidido para generar una mayor demanda, especialmente en los segmentos de menor ticket. Actualmente, quedan menos de 4.300 unidades listadas por debajo de los u$s60.000 en CABA, y esta cifra sigue disminuyendo semana tras semana.
Alejandro Moretti, miembro del consejo directivo del Colegio Inmobiliario porteño, atribuye esta reducción a dos factores clave: El crédito hipotecario y el blanqueo. Ambas herramientas permiten ampliar la base de compradores y aceleran la absorción de unidades pequeñas, explicó.
El impacto del crédito hipotecario se ha vuelto notable. Hace un año, las operaciones con financiamiento bancario eran casi anecdóticas; hoy, dos de cada diez escrituras se realizan con esta modalidad. En un contexto de precios atractivos en dólares, muchas familias han decidido comprar su primera vivienda.
Oportunidades en Algunos Barrios
A pesar de la disminución en la oferta, algunos barrios como Villa Lugano, Nueva Pompeya, Villa Riachuelo y Parque Avellaneda aún ofrecen oportunidades por debajo de los u$s60.000, aunque el inventario está en descenso. Por otro lado, zonas consolidadas como Palermo, Belgrano o Recoleta ya no presentan unidades en este rango, o las pocas que aparecen se venden rápidamente.
Moretti destacó que el cambio en la dinámica es evidente: Hay zonas que el año pasado ofrecían más de 100 propiedades por debajo de los u$s60.000, y hoy no superan las diez. En algunos barrios, estas propiedades han desaparecido, indicó. Esta retracción en la oferta ha comenzado a elevar los precios, con aumentos de entre 5% y 10% en unidades de uno y dos ambientes.
Reacomodamiento en la Percepción de Valor
La presión de la demanda sobre la oferta más económica está provocando un reacomodamiento en la percepción de valor. Muchos inversores ven en estos inmuebles una forma de proteger su capital y obtener una renta futura, posicionándose antes de un posible incremento en los precios.
Desde Reporte Inmobiliario, José Rozados advierte que ya no se trata de una posibilidad futura: En varias localizaciones ya no hay unidades en condiciones por ese valor, cuando hace poco más de un año eran abundantes, señaló.
Barrios del corredor norte y del centro, como Caballito, han dejado de ofrecer propiedades por menos de u$s60.000, salvo excepciones muy puntuales. El segmento que aún se encuentra en este rango está compuesto principalmente por monoambientes y dos ambientes de escasa superficie.
Potenciar Proyectos en Pozo
Para evitar un desabastecimiento prolongado, es fundamental vincular el actual ciclo de crédito para vivienda usada con financiamiento a desarrollos en pozo. La posibilidad de adquirir unidades futuras mediante hipoteca del bien futuro, habilitada por decreto hacia fines de 2024, representa una herramienta concreta para ampliar la oferta sin demoras.
Rozados remarcó: La clave está en permitir que los desarrolladores accedan a crédito y que los compradores puedan financiar desde el pozo. De lo contrario, la escasez se extenderá a otros segmentos de precios, restringiendo el acceso a la vivienda.
Las proyecciones son claras: si se mantiene la tendencia actual, antes de fin de 2025, los departamentos por debajo de los u$s60.000 podrían convertirse en una rareza. De seguir esta dinámica, conviene concretar una compra ahora. Quizás sea mejor momento que dentro de seis meses, concluyó Moretti.
