A pesar del fuerte aumento en los costos, los desarrolladores prevén un ciclo de recuperación en el mercado constructor. La combinación de mayor estabilidad económica, el avance del crédito y la apertura del cepo alienta nuevas obras. Financiación directa, menor stock y materiales importados son algunas de las claves de este nuevo escenario.
La construcción en Argentina enfrenta uno de sus momentos más desafiantes de los últimos años. El costo por metro cuadrado se ha duplicado en dólares en apenas 18 meses, y hoy no baja de los u$s1.500 en ninguna tipología. Sin embargo, los desarrolladores inmobiliarios comienzan a notar señales de reacomodamiento. La combinación de previsibilidad macroeconómica, baja inflación, reactivación del crédito hipotecario y apertura del cepo cambiario está modificando los cálculos del sector.
Reacomodamiento de precios y costos
Todavía estamos atravesando un proceso de acomodamiento de precios y costos, explica Martín Piantoni, CEO de Alton Desarrollos. Según su visión, la posibilidad de importar materiales y la aparición de opciones más competitivas en el mercado internacional, como los productos chinos, contribuirán a estabilizar los valores. Se va a compensar con el aumento de la mano de obra, pero ese ajuste es lógico y necesario para sostener capacidad de ahorro y consumo interno, agregó.
El costo de construcción para un edificio en altura ha alcanzado los u$s1.500 por metro cuadrado, cuando hace un año y medio oscilaba entre u$s750 y u$s800. Esta variación se debe a la inflación acumulada que impactó en pesos sobre la mano de obra y materiales, mientras que el tipo de cambio oficial se mantuvo atrasado. Beltrán Briones, gerente financiero de Estudio Kohon, detalla: En ese contexto, el costo en dólares se duplicó, pero los precios de venta solo subieron un 15%.
Actualmente, el precio promedio de venta en pozo en la ciudad de Buenos Aires ronda los u$s2.370 por metro cuadrado, con un costo total de obra e impuestos que supera los u$s2.500. Esto significa que muchos proyectos están por debajo de su valor de reposición, lo que hace que el stock de propiedades usadas parezca barato. Sin embargo, este stock se agotará y el mercado tomará como referencia al pozo, que hoy se comercializa en promedio a u$s2.900 el metro cuadrado.
Impacto del crédito hipotecario en el mercado
A pesar de esta situación, los desarrolladores coinciden en que el ciclo puede cambiar. El crédito hipotecario comenzó a moverse, representando hoy el 20% de las operaciones en Capital, algo impensado hace un año. Esto genera un círculo virtuoso: quien compra con crédito libera una unidad, permitiendo otra compra más, sostiene Piantoni.
Alton ofrece planes de financiamiento a 10 años para quienes buscan ingresar a proyectos en pozo sin esperar a la llegada del crédito para construcción. Queremos que todos tengan una opción para financiar su vivienda. Se puede pagar al contado, durante la obra, o con una financiación extendida que luego puede reemplazarse por un crédito bancario a 10 o 20 años, explica.
En zonas como Villa Devoto, el valor de un departamento de tres o cuatro ambientes a estrenar parte de los u$s2.300 el metro cuadrado, con anticipos de 30% a 50% y cuotas en pesos ajustables durante el avance de obra.
Cambio en la demanda y oferta
La vuelta de los tres y cuatro ambientes también refleja un cambio de demanda. Durante los años sin crédito, se construía para inversores. Ahora vuelve a ser clave el usuario final, que necesita mudarse, agrandarse o bajar de una casa a un departamento amplio. Con crédito, ese salto vuelve a ser posible, dice Piantoni.
Darío Balan, director de Grupo Uno en Uno, coincide en que la herramienta crediticia ya tiene impacto, aunque limitado a unidades terminadas. Hay muchas operaciones encadenadas: se vende una unidad con escritura y se reinvierte en un desarrollo en obra. Cuando se habiliten las hipotecas divisibles, el efecto será directo también en el pozo, anticipa.
Según Balan, la clave para sostener la recuperación está en el orden macroeconómico. Hace falta inflación baja, tipo de cambio estable y previsibilidad política. Con esas condiciones, la gente invierte, y los bancos prestan, señala.
Proyecciones a futuro
Briones subraya que más allá del encarecimiento de materiales y mano de obra, los fundamentos del mercado siguen vigentes. El crédito genera demanda. Si de un millón de solicitudes se aprueba el 20%, hablamos de 200.000 personas en condiciones de comprar. Y cada operación con crédito genera dos o tres más. La oferta no alcanza, sostiene.
Los desarrolladores proyectan una recuperación del mercado impulsada por mayor estabilidad, crédito hipotecario y expectativas de normalización económica. A futuro, se prevé una reactivación por varios factores: salarios que subieron en dólares, mayor acceso a materiales importados, repunte de la rentabilidad de los alquileres (que alcanzó el 5.6% anual en marzo) y una inflación que erosiona el ahorro en dólares en caja de seguridad.
Las propiedades se vuelven refugio. Y como los costos están caros pero con expectativas de baja, el que puede construir lo hace, esperando mejores precios de venta más adelante, amplía.
El mercado atraviesa una transición. Construir cuesta más, pero los desarrolladores siguen adelante porque anticipan una recuperación. La clave está en el equilibrio: mayor estabilidad, condiciones más previsibles y financiamiento accesible. La demanda empieza a activarse, el crédito reaparece y el ahorro vuelve a orientarse al ladrillo, que sigue siendo una forma confiable de preservar valor, concluyó Balan.
