El sueño de la casa propia es un anhelo común en muchas familias argentinas. A través del apalancamiento crediticio, este sueño puede volverse realidad, aunque es necesario contar con ahorros previos para acceder a una vivienda. En los últimos meses, las estadísticas de escrituras con hipoteca han mostrado un aumento notable, con abril de este año marcando el mejor registro en 25 años en la provincia de Buenos Aires.
A pesar de este crecimiento en la cantidad de escrituras, el número de operaciones concretadas aún se encuentra por debajo de las expectativas. Diversos factores, como la economía familiar y la rigidez operativa del sistema hipotecario, contribuyen a esta situación. Las entidades financieras han relanzado líneas de crédito ajustadas por UVA, pero los obstáculos siguen presentes.
Costos y Ahorros Previos Necesarios
Para adquirir una vivienda valuada en u$s100.000 mediante crédito hipotecario, es fundamental contar con un ahorro previo significativo. Según el experto en Real Estate, Matías Bettatis, se necesitan aproximadamente u$s25.000 como anticipo, lo que equivale a unos $29 millones al tipo de cambio oficial, además de otros u$s10.000 en gastos asociados. Esto eleva el desembolso total a cerca de $40 millones antes de tomar el préstamo. Aunque el crédito puede ayudar, no sustituye la necesidad de ahorro, lo que se convierte en una barrera inicial para muchas familias.
Por su parte, Alejandro Moretti, miembro del Observatorio Estadístico del Colegio Profesional Inmobiliario, estimó que las cuotas actuales rondan los $800.000 mensuales, una cifra comparable al alquiler de un departamento de clase media en la Ciudad de Buenos Aires. Para calificar para un crédito de este monto en el Banco Nación, una familia debe demostrar ingresos de al menos $2.100.000 mensuales si el préstamo es a 30 años. En bancos privados o con plazos más cortos, este ingreso mínimo puede superar los $3.600.000.
Financiamiento y Demoras en el Sistema
Las entidades financieras suelen financiar entre el 70% y el 80% del valor de la propiedad, dejando al comprador la responsabilidad de cubrir el resto, además de los gastos relacionados con la escritura. Bettatis subraya que el crédito no es una solución universal, es una herramienta de apalancamiento, lo que genera una brecha estructural en el sistema argentino.
A pesar de la alta demanda, las demoras en el otorgamiento de créditos son un obstáculo tangible. Los bancos estatales, al tener tasas de interés más bajas, enfrentan una avalancha de solicitudes que no pueden procesar rápidamente. Esto provoca que muchos compradores se vean obligados a esperar meses para obtener la aprobación de su crédito, lo que a menudo resulta en la frustración de las operaciones, ya que los vendedores no quieren esperar indefinidamente.
Retos y Oportunidades en el Mercado Hipotecario
El sistema hipotecario argentino enfrenta desafíos estructurales que van más allá de los aspectos financieros. La desconexión entre los actores del sistema —bancos, inmobiliarias y escribanías— complica el proceso. Bettatis describe un sistema fragmentado donde cada parte opera de manera independiente, lo que retrasa las transacciones. La falta de colaboración y acompañamiento de los bancos en el proceso de compra limita la fluidez del crédito hipotecario.
Además, los riesgos por el descalce cambiario son una preocupación constante. Aunque el nuevo tipo de cambio de referencia es el oficial, cualquier aumento del dólar entre la aprobación y el desembolso del préstamo puede reducir la capacidad de pago del comprador. La mayoría de los créditos son en pesos, mientras que las propiedades se cotizan en dólares, creando una brecha de riesgo.
Consejos para Comprar con Crédito Hipotecario
- Ahorro previo alto: Se requieren al menos u$s25.000 como anticipo para una propiedad de u$s100.000.
- Ingreso familiar elevado: Las cuotas iniciales oscilan entre $620.000 y $900.000, lo que implica demostrar ingresos formales mensuales desde $2.100.000.
- No todo lo financia el banco: La mayoría de las entidades cubre entre el 70% y el 80% del valor del inmueble.
- Los tiempos del sistema juegan en contra: Muchos bancos tienen demoras de hasta 90 días en la aprobación de carpetas.
- Confianza y coordinación son clave: La falta de previsibilidad macroeconómica afecta la agilidad del crédito.
Para mejorar el sistema, Bettatis propone varias iniciativas, como el regreso de ejecutivos de crédito en las inmobiliarias, la creación de protocolos únicos entre bancos y escribanías, y la capacitación de asesores. Estas medidas podrían ayudar a optimizar el proceso y facilitar el acceso a la vivienda.
Con datos recientes mostrando una recuperación gradual en el mercado hipotecario, es imperativo que se aborden las barreras actuales para que el crédito hipotecario se convierta en una vía real de acceso a la vivienda. La confianza y la estructura adecuada son fundamentales para proyectar un futuro más accesible para las familias argentinas.
