En los últimos meses, la oferta de alquileres en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires ha experimentado una notable disminución del 16%. Este cambio se produce en un contexto de reestructuración del mercado inmobiliario, impulsado por diversos factores como el blanqueo, la reactivación del crédito hipotecario y un aumento en la selectividad de los propietarios en cuanto al destino de sus propiedades.
Tras la derogación de la Ley de Alquileres, el número de departamentos disponibles alcanzó un pico cercano a los 17.000, pero actualmente se ha reducido a aproximadamente 14.300 unidades. Esta situación refleja una nueva dinámica en la que los propietarios están optando por vender sus inmuebles en lugar de alquilarlos, buscando aprovechar las oportunidades que el mercado de compra-venta ofrece en este momento.
Factores que explican la caída de la oferta
Uno de los principales motivos detrás de la disminución en la oferta de alquileres es la canalización de propiedades hacia la compra-venta. Miguel Chej Muse, coordinador del Observatorio del Mercado Inmobiliario, señala que las unidades alquiladas en enero y febrero no fueron repuestas en la misma proporción. Esto ha llevado a que el volumen actual de propiedades siga siendo suficiente para satisfacer la demanda, aunque en menor medida.
Con el regreso del crédito y el blanqueo en marcha, muchos propietarios han decidido retirar sus propiedades del alquiler. Esto ha generado un traspaso parcial de inmuebles hacia el mercado de compra-venta, donde la actividad ha mejorado significativamente. En marzo, por ejemplo, se firmaron 4.767 escrituras en la ciudad, lo que representa un aumento interanual del 39.7%.
Un mercado en reconfiguración
La situación del mercado de alquileres ha cambiado notablemente. Soledad Balayan, analista del mercado en Maure Inmobiliaria, destaca que la mayoría de la oferta inicial tras la derogación de la ley se ha concentrado en monoambientes y departamentos de dos ambientes, que anteriormente no estaban disponibles en las mismas condiciones. Este cambio ha permitido una mayor competencia entre diferentes tipos de contratos: desde temporarios hasta permanentes, lo que ha hecho que los inquilinos tengan más opciones.
A medida que el mercado se reajusta, los inquilinos también han notado una mejora en su poder de negociación. Los propietarios están más dispuestos a aceptar ofertas y a negociar condiciones para evitar que sus inmuebles permanezcan vacíos. Esta tendencia ha llevado a que el valor de los alquileres baje un 36.3% en términos reales desde enero de 2024.
Impacto en los precios y la rentabilidad
A pesar de la disminución en la oferta, los precios de los alquileres han mostrado una tendencia a la baja, lo que representa un alivio para muchos inquilinos. Sin embargo, aún existe un gran esfuerzo financiero, ya que entre el 50% y el 60% de los ingresos de los inquilinos se destinan al pago de alquileres y expensas.
En términos de rentabilidad, para los contratos firmados en enero, la rentabilidad bruta anual promedio se sitúa en 5.87%, un porcentaje que duplica los niveles de los últimos años. Este aumento se debe a una mayor actividad en la compra-venta, que a su vez influye en la percepción del mercado de alquileres.
Distribución de la oferta de alquileres
La distribución de la oferta de alquileres en Buenos Aires revela que los seis barrios con mayor cantidad de propiedades en alquiler concentran casi el 57% del total. Palermo se destaca con más de 3.000 inmuebles disponibles, seguido de Belgrano, Recoleta, Puerto Madero, Caballito y Barrio Norte. Estas zonas son buscadas por su densidad poblacional, buena conectividad y demanda estructural.
Un nuevo equilibrio en el mercado
La combinación de blanqueo, el regreso del crédito hipotecario y las nuevas reglas contractuales están reconfigurando el mercado de alquileres en la Ciudad de Buenos Aires. Aunque la oferta ha disminuido, el sector muestra un dinamismo renovado, encaminándose hacia un nuevo equilibrio. La demanda actual se centra en departamentos de dos y tres ambientes, con valores medios de alquiler que rondan los $600.000 y $700.000, respectivamente.
Ante esta situación, es crucial mantenerse informado y evaluar todas las opciones disponibles en el mercado inmobiliario. ¿Cómo puede beneficiarte esta nueva dinámica en los alquileres? Explora más sobre las oportunidades que presenta y comparte esta información con quienes puedan estar interesados en conocer más sobre el tema. ¡Prepárate para tomar decisiones informadas en un mercado en constante evolución!
