Recientemente, la Agencia de Recaudación y Control Aduanero (ARCA) ha modificado el umbral del Código de Oferta de Transferencia de Inmuebles (COTI), lo que tendrá un impacto significativo en las operaciones de compraventa en la Ciudad de Buenos Aires. Este ajuste, que eleva el límite a $66.833.000, busca simplificar las transacciones para propiedades de menor valor, facilitando así la dinámica del mercado inmobiliario.
El nuevo umbral, que equivale aproximadamente a u$s55.000 al tipo de cambio oficial promedio, representa un alivio para aquellos que realizan compras por montos inferiores. Esta modificación se alinea con la actualización automática del impuesto sobre los Bienes Personales, vigente desde 2023, lo que refleja una intención de adaptar el sistema tributario a la realidad económica del país.
Impacto en las Transacciones Inmobiliarias
La actualización del umbral del COTI tiene consecuencias directas en el número de propiedades que se ven afectadas por este régimen fiscal. El nuevo límite excluye a un gran número de inmuebles del trámite obligatorio, lo que permite cerrar operaciones sin las complicaciones administrativas que anteriormente podían surgir.
Según especialistas del sector, este cambio representa una mejora en la agilidad de las transacciones. La especialista Yesica Baigorri del estudio LSF Tax explicó que este ajuste busca mantener la alineación con los precios reales del mercado en un contexto inflacionario, evitando que propiedades de bajo valor se vean afectadas por el aumento nominal de precios.
Menos Operaciones Abarcadas por el COTI
El COTI fue implementado originalmente para registrar anticipadamente las operaciones de compraventa ante la AFIP, promoviendo así un mayor control en un sector que históricamente ha sido informal. Sin embargo, el cumplimiento de este requisito puede resultar complicado, especialmente para propiedades de menor valor.
El miembro del consejo directivo del Colegio Inmobiliario porteño, Alejandro Moretti, afirmó que la nueva normativa elimina una carga innecesaria para una gran parte del mercado. Esto permite a los vendedores y compradores operar con mayor libertad, sin las restricciones que antes eran un obstáculo.
Requisitos para Operaciones que Superan el Umbral
Aquellos que realicen transacciones que excedan el nuevo límite deben continuar cumpliendo con el trámite del COTI antes de formalizar la venta. Este código, que debe ser obtenido online, es crucial para evitar sanciones o la nulidad de la operación. Moretti advirtió que omitir este trámite puede complicar el proceso de venta.
Más allá de los requisitos formales, los vendedores también deben prestar atención a su situación tributaria. Baigorri recomendó que revisen cualquier inconsistencia fiscal antes de proceder, ya que la generación del COTI puede activar auditorías por parte del fisco, lo que podría resultar en ajustes o multas.
Costos Asociados a la Venta de Propiedades
Además del COTI, la venta de propiedades conlleva varios impuestos, tanto nacionales como provinciales. En una operación que involucre un monto de hasta u$s200.000, es importante considerar los impuestos a las ganancias y a los sellos. La alícuota del impuesto a las ganancias es del 15% sobre la ganancia neta, que se calcula restando el costo de adquisición actualizado del precio de venta.
En cuanto a los sellos, en la Ciudad de Buenos Aires se exime del impuesto a propiedades destinadas a vivienda única por debajo de los $205.332.000, siempre y cuando el comprador no posea otra propiedad en el distrito. De no cumplir esta condición, se aplicará un impuesto equivalente al 3,5% del valor de la propiedad, distribuyéndose entre las partes según el acuerdo establecido.
Exenciones y Futuro del COTI
No todas las propiedades están sujetas al COTI. Baigorri destacó que existen exenciones específicas, como las propiedades de misiones diplomáticas o ventas judiciales. Sin embargo, el régimen sigue siendo obligatorio para aquellas transacciones que superen el umbral establecido.
El debate sobre la continuidad del COTI continúa, con un enfoque en simplificar procedimientos sin sacrificar el control fiscal. La reciente actualización del umbral a $66.833.000 permite reducir la carga sobre las operaciones menores, alineando los requisitos formales con la realidad del mercado actual.
Para aquellos interesados en el mercado inmobiliario, es fundamental mantenerse informado sobre estos cambios. La adaptación a las nuevas normativas puede representar una oportunidad para optimizar procesos y realizar transacciones de manera más eficiente. Te invitamos a explorar más sobre este tema y a compartir esta información con quienes puedan beneficiarse. ¡Conéctate con el mercado y aprovecha las oportunidades que ofrece!
